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樓市五節棍之中資大孖沙瓜分香港土地
(林木地) 2017年1月28日
第一棍:本港樓價難頂七連冠

本港樓價貴,一直高踞全球頭幾位,有環球報告話本港樓價惡頂係七年冠,政府將換屆,整治樓價將會重中之重。

《小超報》話,樓價最惡頂,香港七年冠。環球主要城市住宅價格持續攀升,香港樓價與市民收入脫節程度更是世界之最。美國物業顧問機構Demographia最新出版的《全球樓價負擔能力調查》(2016年第三季數據統計)顯示,香港連續第七年成為樓價「極度不能負擔」的榜首,樓價中位數是本港家庭每年收入中位數的18.1倍,意味香港人就算不吃不喝不用,最快也要18.1年才能儲夠錢買一個單位。

香港自2010年被納入上述調查以來,置業負擔比率屢創新高,並且大幅拋離其他納入統計的城市,更於2015年創下19倍的歷史高位,直至去年才略為回落。分析相信,這反映去年首季樓價下調,以及薪酬水平略有改善,但土地供應持續不足,樓價於去年年中已重拾升軌,今年市民的置業負擔壓力難言紓緩。

第二棍:郊野公園覓地攻防戰

覓地困難下,發展郊野公園又再成爭議對象,若然開啟呢個供應土地缺口,將烈為本港樓市帶來大批供應亦不奇也。

《太公報》說,政府致力安居「換地」保育獲支持,郊園建屋啟動選址研究。建屋用地短缺,新一份《施政報告》提出以「可加可減」方式保育及發展郊野公園。行政長官梁振英宣布,環保及相關部門將展開研究,提出可改劃房屋用途的郊野公園初步選址。郊野公園「可加可減」得到地產界支持,曾經極力反對發展郊野公園的前天文台台長林超英亦認為「可以商量」。有測量界認為,符合生態價值不高、鄰近有基建及社區配套、開發成本較便宜和時間較短等條件的郊野公園用地,適合改劃作房屋用途,社會應持開放態度討論。

梁振英出席行政會議前主動提到,社會有意見認為要權衡郊野公園發展或保育,須先知道哪些地點符合發展條件,故決定讓環保等相關部門研究選址。他強調這是初步研究,待有結果後,會盡快交代地點及當局各方面的考慮,讓公眾一同思考利弊,衡量得失。

第三棍:老餅屋村售過二千萬

一手樓搶盡風頭,二手樓造價亦水漲船,雖然二手市場成交少,但造價就每次均創下高位,可算高處未算高,今次老牌屋村美孚大戶售二千幾萬,可見購買力一點不可看輕。

《搵銀報》指出,美孚樓王2200萬,九龍藍籌屋苑破頂。荔枝角美孚新邨一個海景「凸海」單位以2,200萬元沽出,呎價15,214元,呎價及樓價雙破頂,屬九龍藍籌屋苑樓價首次突破2,000萬元。

優質戶獲買家高價入市,美孚新邨百老匯街32號高層C室,實用面積1,446平方呎,屬4房間隔,可望園景及海景,屬於屋苑一綫樓王。原業主去年10月份以2,400萬元放盤,日前獲用家連車位以2,200萬元承接,平均呎價15,214元。原業主2009年以1,180萬元購入單位,持貨8年轉手獲利1,020萬元,升值86%。

第四棍:中資大孖沙瓜分香港土地

政府賣地豐收,中資財團越戰越勇,海航早輪高價奪地,一度遭人質疑出錯價,今次又再以每呎一萬三千幾銀,同區取得啟德第三幅地,本港大孖沙可謂靠邊站,中資實力及霸氣之強,幾乎本地華資大財團望塵莫及。

《阿爺報》表示,海航三擸啟德地,3個月掟200億,逾55億再奪標,呎價1.3萬超預期上限8%。又係海航!中資密鑼緊鼓吸納本港住宅地,去年底以天價兩度奪得啟德住宅地的海航集團,新一年再下一城,昨日以逾55億元投得集團第三幅啟德地,每呎樓面地價1.3萬元,高市場預期上限8%,更較上月嘉華國際投得的毗鄰地皮呎價高27%。海航短短3個月斥資近200億元在港買地,掌握逾2,000伙供應,成為啟德大地主。

啟德住宅地價繼續被中資雄霸天下。地政總署昨日公佈,上周截標的啟德第1L區1號地盤,由海航國際旗下香港國際建投以55.297億元投得,按可建樓面逾42.5萬方呎計算,每呎樓面地價高達1.3萬元,較早前市場所預期的1.2萬元上限再高出8%。

第五棍:一手投訴個案升番

上年樓市先低後高,成交少但代理人數有增無減,而且接獲投訴個案亦增,地監局話一手盤佔不少,當中包括經紀回佣走數,及借錢入飛等,另外,亦有商場鋪位拆售錄大規模投訴個案咁話。

《小超報》表示,地監局接475宗投訴升51%。涉及地產代理的投訴數字明顯回升,地產代理監管局指出,去年共收到475宗涉及地產代理的投訴,屬於近3年最多;其中涉及一手新盤的投訴個案,由2015年的43宗大增72%,至去年的74宗,創2007年後近9年新高。

地監局指出,去年收到涉及地產代理的投訴共有475宗,按年升51%,其中181宗涉及提供不準確或具誤導性的物業資料,較2015年增加1.38倍;主要投訴類別包括發出違規廣告,以及不妥善處理臨時買賣合約等。