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理想城市集團張聖典:兩幅啟德及大埔土地共值54.0億港元
美通社
2014年5月17日
理想城市集團企業估值部主管張聖典表示,將於下周五(五月二十三日)截標的新界大埔白石角科研路住宅用地(大埔市地段第214號)及九龍啟德第1H區3號非工業(不包括辦公室、倉庫、酒店及加油站)用地(新九龍內地段第6541號),由於地皮地理位置及當區市況有極大分別,相信造價將有分歧。本行大埔白石角住宅用地估值維持為29.2億港元,平均每方呎樓面地價約為4,000港元;而九龍啟德非工業用地估值則繼續為約24.8億港元,平均每方呎樓面地價約為6,000港元。

大埔白石角科研路住宅用地佔地208,822平方呎,以最高3.5倍地積比率計算,可建樓面將達730,876平方呎。地皮與早前流標的科進路住宅用地接壤,加上白石角區內土地可供應住宅樓面逾300萬平方呎,張聖典相信地皮造價將會受壓。而且地皮需受到高度限制(不得高於香港主水平基準52米),以及中標者要就噪音及排污問題完成環境評估報告等事項影響,預期成交價難以看好。原本賣地條款容許本地皮與早前流標地皮可共用康樂及停車用樓面,但對上一幅地皮流標已證明,上述條款難以協助地皮估值提升。張聖典預計地皮約值29.2億港元,每方呎樓面地價為4,000港元。參考鄰近項目,預期本項目落成後的實用呎價達12,000港元。

至於啟德第1H區3號地盤毗鄰去年6月中國海外投得的另外兩幅地皮,佔地82,603平方呎,若以最高5倍地積比發展,可建總樓面約413,015平方呎。由於地皮位處啟德新發展區,面臨未來沙中線啟德站,位置優越;加上上月售出的三幅同區土地成交價較市場預期為高,相信本地皮亦有望承出高價。項目設有限量(需建最少630個住宅單位)條款,與早前區內出售同樣需分為高低座住宅樓宇,其中低座最少佔住宅總樓面10%、限制不高於6層;而高座則受不得高於香港主水平基準110米的條款限制。分別為地皮容許興建限高兩層的商業建築,總面積為8,267平方呎,增加地皮吸引力。縱然中標發展商需負責鋪設鄰接的緊急通道,加上連接地皮的車路要待2014年第4季才修建完成而影響發展進度,但地皮位置及商業元素已足以令估值向好。參考2月成交的區內用地,張聖典預計,地皮料值24.8億港元,每方呎樓面地價為6,000港元。參考鄰近項目,預期本項目落成後的實用呎價達15,000港元。