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樓市檢閱之代理遊行一盤散沙
(賀正皓) 2010年12月4日
自政府兩星期前出招力壓樓市後,樓市既得利益者之一的地產界頓時風聲鶴唳,上月先後有長實郭子威微博言論事件受查,再有地產代理聯會搞萬人抗爭上街遊行,另新印花稅條例草案昨天刊憲,將於本月8日提交立法會,江湖從此多事。

一向被四大代理行大董叫「威哥」的郭子威,因渉嫌在個人網誌發表不恰當言論頓成眾矢之的,彈劾他的人包括某報刊的專欄作家及立法會議員,但不包括地產代理在內。

眾所周知,地產代理在銷售一手樓盤時,少不勉受發展商的氣,即使售樓廠揸fit人有萬般不是,代理為保飯碗亦只能啞氣吞聲不敢還拖。長實郭子威地位僅次於「樓神」趙國雄,售樓廠內最大係佢,郭子威本人算有品,唔似得其他發展商揸fit人「寸寸貢」,大蝦細經紀,佢跟經紀冇乜牙齒印,大家河水不犯井水,因此微博事件,地產代理反而有公開替他說話的人。

我的高見是,郭子威在微博有三個失誤:

1. 財爺顯然不熟悉樓宇買賣操作程序,在《進一步遏抑炒賣措施記者會全文》中,並沒指明「住宅物業交易日」是指「簽臨約日」還是「簽正約日」,加上盛薈同日開售,郭子威急不及待便在微博發表「勝利式」留言,沒有透徹地了解新稅內容,不察覺《進》一文有訊息瑕疵,他怎不被財爺的一篇劣文「跣一穫」?

2. 街市阿嬸習慣了大聲叫賣而不察覺自己平日說話大聲,銷售員難改銷售口吻,異曲同工,不贅。

3. 「問價」是基金大戶的興趣,基金大戶若以真金白銀入市該樓盤才算罷。發展商常犯的錯誤,就是每當有基金大戶問價時,便急不及待把有關消息公佈出去為樓盤造勢。某些報章的地產版,通常會以不觸及誤導層面的字眼報導樓盤新聞,例如某基金「擬購」第5座全幢,類似報導,報章是不敢指明某基金大戶即將「落實購入」樓盤。當基金大戶「齋問價」的消息公佈出去後,的確會使一些有賭性的市民「偷步入市」,得益者是地產商,事後若市傳的大戶根本沒有入市打算,那些偷步入市的市民,會因此造成損失,整個過程變得口講口賠了。我認為,別把基金大戶問價當真,在某大戶落實購入樓盤前,任何消息都不應對外公開或散播,更不應借助大戶入市的傳聞或謠言替樓盤宣傳造勢!

代理搞萬人遊行嘥氣 一人一信無謂

代理遊行,雷聲大雨點少,反新稅同聲同氣,實為各有異心,簡直是群龍無首散沙一盤,要搞一萬人上街抗爭,我的高見是冇可能!

樓市鬼咁旺,細地產開到通街係,正所謂蟻多螻死象,四大代理行不少二手成交,早被中細行逐步蠶食,現時四大代理的佣金收入,有一半是來自一手樓盤,因四大代理擁有全港最多的買家,發展商不想分散照顧細代理,故不受細代理玩。

中小型代理行拆佣高,經紀落袋佣金豐厚,拆佣比例往往多四大代理兩成至一半,有的細地產更把收得的佣金跟經紀五五分賬。假設細行經紀在一個月內,只做一單10,000元的租賃生意(收業主租客佣金共10,000元,拆佣20%,經紀落袋2,000元),落袋收入相當於大行經紀該月只做一單100萬樓的買賣(收買賣雙方共佣金2萬,拆佣10%,經紀落袋2,000元) ,因此中小型行,的確搶走不少大行有經驗的經紀加盟,令大行人才流失。再者,現時開細地產的人,不少是離開大行的人,大行的客戶,盤口資料不外泄就奇。大行內,常有二五仔「通盤」出街,業主放盤給大行,打電話去cold call問盤的卻是細行經紀,相信不少放盤業主,都有此經歷。

兩大代理中美認為不用上街遊行,其中美聯認為一人一信就搞掂,有人話地產代理業界應冷靜對待政策及市況的轉變,無須作上街遊行等行動,這是廢話!比着無飯開嗰個係說話者,他不會這麼口響。

樓市小冰河,有人話搵唔到食要遊行,令自己多啲生存機率,大行這隻大笨象看在眼裏,其實正合心意,但為顧及「企業形象」,因此不與遊行,若市況轉差,更可大條道理,為公司清理過多箊血,之後又承諾被裁員工:「市道好時公司會請番你!」大行不遊行的牌頭係:代理之前搵唔少,家陣市靜就遊行,市民唔會支持,仲會反感。

坊間「搵唔到食」的細地產,若不是位處橫街窄角,生客少,就是開張都冇三個月的細地產吧!越來越多人見市旺開細地產搵銀,詳見地監局網頁數據:http://www.eaa.org.hk/licensing/ch_statistics.htm


新印花稅條例難獲議員支持

新印花稅條例草案將於本月8日提交立法會,我的高見是,議員們很大機會反對,因為新稅霸道絕倫,殺錯良民(選民),新稅應該會作出適當的修改。


關於中原打入台灣市場(加插時間6/12/2010)

早在三個月前已有消息人士向筆者透露,筆者當然守口如瓶。我的高見是,主要對手美聯一定跟。看官,美聯最威水那一次,我只記得它是第一間本港物業代理打入澳門市場,之後才到中原做阿二登陸澳門。很多情況,美聯都是跟中原尾,中原做i-phone apps,美聯又跟住做;中原搞中原地圖,美聯又搞地圖;中原搞資產管理,美聯又搞資產管理;中原搞中原城市指數,美聯又搞美聯物業指數;中原老施搞AM730,美聯又搞729物業專訊......美聯凡事跟中原的例子多不勝數,客觀來說,美聯真的被中原禁住來打。總括來說,中原是一間充滿活力CREATIVE的公司,看看中原中國規模,美聯望塵莫及。